Qu’est ce que le statut LMNP 2014?

LMNP signifie Loueur en Meublé Non Professionnel. Il s’agit d’un régime fiscal existant depuis 1949 et destiné aux contribuables qui mettent en location des biens meublés (chambres, appartement,…) et dont les revenus de ces locations ne dépassent pas 23 000€ TTC par an et 50% de leur revenu global.

Quelles sont les conditions relatives au statut LMNP?

-Acheter un logement meublé (voir les logements éligibles plus bas) pour devenir loueur en meublé non professionnel. (LMNP)
-Ne pas être inscrit ou registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel.
-Ne pas recevoir plus de 23 000€ de revenus des locations sous le régime LMNP ou 50% de son revenu global.

Comment sont imposés les revenus issus de la LMNP?

Les revenus issus de la location meublées (LMNP) sont imposés comme bénéfices industriels et commerciaux. (BIC)
Il est cependant possible de choisir le régime d'imposition (dans le cas de revenus inférieurs à 32 000€ ):

- Régime Micro-BIC
Ce régime n'est possible que dans le cas ou les revenus du LMNP sont < 32 000€.
Aucune charge n'est déductible mais le revenu net imposable est calculé suite à un abattement de 50%.
Ce régime est intéressant si les charges ne dépassent pas 50%.

- Régime BIC réel
Ce régime est obligatoire pour les revenus LMNP > 32 000€.
Il est nécessaire dans ce cas de tenir un comptabilité complète.
En revanche il est possible de déduire les charges suivantes :
-Les intérets d'emprunts
-Les frais de notaire
-La taxe foncière
-La taxe d'habitation
-Les assurances
-Les travaux de réparation
-L'amortissement du bien
-L'amortissement des travaux

Si la déduction de ces charges engendre un bénéfice, celui-ci est a ajouter au revenu global.
Si la déduction engendre un déficit, il est reportable sur les bénéfices futurs pendant 9 ans. Attention cependant, le déficit n'est pas imputable sur le revenu global (comme pour le mécanisme classique de déficit foncier) mais uniquement sur le revenu issu du LMNP.

Quels sont les avantages du LMNP ?

-Les prix d'acquisition d'un LMNP sont assez faibles. On peut trouver des LMNP à partir de 60 000€ et parfois moins dans le cadre de LMNP anciens.
-Il n'y a pas de gestion locative. Le bien est entièrement géré par le gestionnaire
-Vous recevez les loyers même si le bien n'est pas occupé (bail commercial).
-Vous pouvez récupérer la TVA sur un achat LMNP neuf (19.6%) dans certaines conditions.
-Une imposition avantageuse sur les revenus locatifs.

Quels sont les inconvénients du LMNP

-A l'inverse d'un investissement immobilier "classique", vous ne pouvez pas espérer habiter le bien que vous achetez.Les biens LMNP sont en effet des biens spéciaux (Ehpad, chambre en résidence sénior...) Il s'agit d'un produit d'investissement qui doit être vu comme tel.
-Vous êtes liés par un bail commercial avec votre gestionnaire sur la période contractuelle définie. Une fois terminé, ce bail peut ne pas être reconduit par le gestionnaire, ou reconduit à la baisse.
-Le gestionnaire peut faire défaut. (Il est essentiel de choisir un gestionnaire "fiable" et solide)
-Le bien est souvent déprécié par le temps, et l'utilisation. Sa valeur se déprécie avec le temps, et la revente d'un LMNP ancien parfois une moinsvalue (à intégrer dans le calcul de rentabilité).

Quels sont les biens éligibles au statut LMNP 2014 ?

Les EHPAD

EHPAD signifie Etablissements Hébergements pour Personnes Agées Dépendantes.
Il s'agit généralement de chambres dans des établissements de type maison de retraite. Le vieillissement de la population française donne de très bonnes perspectives aux investissements LMNP en EHPAD. En effet, on prévoit près d'un demi-million de centenaires à l'horizon 2050-2060, ce qui entrainera de forts besoins d'hébergements spécifiques pour ces personnes âgées souvent dépendantes.

Les résidences LMNP sénior

Les résidences sénior sont des structures immobilières non médicalisées, particulièrement adaptées aux personnes âgées non dépendantes. Les logements sont souvent conçus de plein pied, avec des équipements spécifiques adaptés aux personnes agées (pas d'escaliers, douches, portes larges...)
Enfin, ces résidences sont très souvent fortement sécurisées, et permettent de mettre en relation les personnes âgées parfois seules, entre elles.
On assiste à une forte demande de ce type de bien ces dernières années, ce qui en fait un investissement LMNP intéressant en 2014.

Les résidences LMNP de tourisme

La France reçoit un volume de touriste croissant chaque année. Le développement du tourisme en provenance des "BRICS" (Bresil, Russie, Inde, Chine...) assure pour les prochaines années de belles perspectives sur le marché de la location de tourisme. En effet, on assiste à un manque d'infrastructures dans de nombreuses régions touristiques françaises.
Un investissement en LMNP dans une résidence de tourisme bien située est donc tout à fait pertinent en 2014.

Les résidences LMNP d'affaire

Les résidences d'affaire fonctionnent sur le même principe que les résidences de tourisme mais sont généralement situées dans les centres villes proche des centres d'affaires. La demande est également croissante dans les grandes villes pour ce type d'hébergement, particulièrement prisé des hommes d'affaires en déplacement sur des moyennes et longues durées (1 semaines à quelques mois).
La nécessité d'une mobilité croissante dans les affaires rends les résidences d'affaires situées dans les centres stratégiques séduisantes pour un investissement en LMNP.

Les résidences étudiantes

Il s'agit de l'un des investissements LMNP préféré des français. Les nouvelles résidences étudiantes offrent généralement des prestations de service complémentaires (restauration, services de nettoyage...)
L'investissement LMNP en résidence étudiante répond à une demande croissante de logement étudiant à prix réduit dans les grandes villes. Attention cependant de bien choisir la localisation (ville et quartier), du LMNP étudiant de s'assurer de la demande et vérifier la correspondance des exigeances de loyers avec la cible (souvent modeste.)

LMNP et TVA

Le statut LMNP peut permettre dans certains cas de récupérer la TVA. Lors d'un achat d'un logement LMNP neuf, qui offre des services para-hôteliers (cas des résidences d'affaire, résidences de vacances,étudiantes, EHPAD...)
Pour bénéficier de cette récupération de TVA, la résidence dans laquelle le logement LMNP fait partie doit proposer 3 des 4 services suivants : fourniture de linge de maison,nettoyage des locaux, accueil de la clientèle,service de petit déjeuner.
Attention, lA TVA lors de l'achat n'est réellement acquise qu'à partir de 20 ans d'exploitation. Si le louer en LMNP ou le gestionnaire arrêtent la location en LMNP du bien, la TVA doit être remboursé au pro-rata des années restantes (par 20èmes)
A noter également que lorsque la TVA a été récupérée par l’investisseur, celui-ci devra obligatoirement opter pour le régime réel ou réel simplifié.

Simulateur LMNP

Vous pouvez utiliser notre simulateur LMNP. Vous souhaitez recevoir une étude personnalisée, gratuite et sans engagement sur l'investissement en LMNP, remplissez le formulaire en haut à droite du site.

Les biens LMNP rentrent-il dans le cadre de l'ISF?

Oui les biens LMNP détenus rentrent dans l’assiette de l'ISF

Est-il possible de revendre un bien LMNP ?

Il est tout à fait possible de revendre un bien en LMNP. Certains sites internet et certaines agences sont par ailleurs spécialisés dans la transaction de biens LMNP.
Par ailleurs l'achat d'un LMNP ancien ou LMNP d'occasion peut être intéressant dans certains cas. En effet, l'acheteur pourra ainsi avoir un historique de la rentabilité passée du bien LMNP, mais profitera également de localisation privilégiées. Les biens LMNP les plus anciens disposent en effet de localisation souvent de premier choix.
Lors de la revente d'un bien LMNP, la plus-value éventuelle bénéficie d'un abattement de 2% par an à partir de 5 ans de détention. La taxation de la plus-value est donc nulle à partir de 30 ans de détention.
Dans le cas contraire, les plus-values sont taxées selon le régime des plus-values immobilières dans le cadre privé. Cette taxation est de 19% + 13.5% de CSG soit un total de de 32.5%.


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